О ценообразовании в строительном бизнесе

Проблемы ценообразования в строительном бизнесе волнуют большинство россиян. Стоимость жилья по-прежнему остается камнем преткновения даже для среднего класса, не говоря уже о людях, имеющих доходы ниже средних по стране. Однако многие представители строительной отрасли не желают считаться с этими реалиями. Им кажется допустимым и дальше выжимать прибыль благодаря непомерно высоким ценам, хотя здравый смысл подсказывает: это не может длиться вечно.

Михаил Анатольевич Черкасов — глава известной строительной компании, в бизнесе уже много лет. Он отмечает, что после кризисного спада в отрасли наметились позитивные тенденции, но они пока что не столь явные, как хотелось бы и производителям, и потребителям.

Иногда складывается впечатление, что их интересы несовместимы, но это отчасти справедливо лишь для тех участников рынка, которые в погоне за прибылью пренебрегают интересами другой стороны.

Черкасов Михаил Анатольевич и его коллеги научились строить добротно, быстро и недорого. Кому-то это сочетание кажется нереальным, но только не  профессионалам, вкладывающим в работу всю энергию, знания и желание быть лучшими.

С января прошлого года в сегменте строительства заработала система СРО: саморегулируемых организаций, которые вносят свою лепту в регулирование взаимоотношений бизнеса и государства, а также внутри самой организации. Это новшества способно влить свежую струю, привнести новизну и подвигнуть участников рынка к поиску новых форм сотрудничества, к самосовершенствованию.

Михаил Черкасов видит и другие перемены, и возникающие возможности. Скажем, участие в госзаказе на строительство жилья для военнослужащих. Его компания возводит добротные современные жилые комплексы при стоимости квадратного метра в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это втрое-вчетверо дешевле, чем стандартные жилые дома в самой столице, но именно за такими подходами — будущее.

Это направление будет оставаться перспективным и в ближайшие несколько лет. Как и программа переселения из аварийного и ветхого жилья и прочие аспекты поддержки жилищного хозяйства, как политика федеральной власти в отношении молодых семей и др. Строить много, особенно недорогого, доступного жилья, в первую очередь — за пределами мегаполисов, это отрасли по силам, уверен опытный эксперт. 

Социальные программы — дело взаимовыгодное

Когда мы говорим о социально незащищенных слоях населения, далеко не все представляют себе, насколько это широкое понятие. В мерах соцподдержки нуждаются молодежь и старики, работники бюджетных организаций и целый ряд других категорий. В этом же ряду — и военнослужащие, которые не располагают достаточными ресурсами, чтобы самостоятельно решить проблему покупки жилья для своих семей.

Вопрос не нов, он находился «в подвешенном состоянии» много лет, но наконец у государства появились ресурсы для его решения. Причем, квартиры выделяются не только тем, кто уходит в отставку сегодня, но и отслужившим в 90-е или начале 2000-х. 88 миллиардов рублей выделил федеральный бюджет для этого лишь в текущем, 2011-м. И в следующие годы, считает эксперт по недвижимости Михаил Анатольевич Черкасов, подобные проекты будут хорошей стартовой площадкой для участников рынка, готовых к развитию, модернизации, оптимизации производственного процесса.

Очень важно, чтобы выделенные средства дошли до исполнителей и были ими использованы строго целевым назначением. Это задача посильная, уверен Черкасов Михаил Анатольевич и другие предприниматели, заботящиеся о своей деловой репутации. Более того, она способна сблизить позиции всех заинтересованных сторон.

Государственные структуры, бизнес-сообщество, потребители одинаково хотят, чтобы конечный продукт был качественным. Не всегда совпадают представления о реальности цен, но как раз в рамках реализации госзаказа, при строительстве массового жилья, можно найти разумный компромисс.

Так, компания Михаила Черкасова строит в сегменте «эконом» по 30 тысяч рублей за квадратный метр. Многие считают такую цену нереальной, но это не более чем лукавство. Не представляется реальной она лишь там, где ждут сверхприбыль за счет «потолочных» цен. Но при хозяйском подходе ситуация меняется кардинально. Девелопер Черкасов Михаил это доказал на практике.

Его УК «Развитие» на деле, а не декларативно, заинтересована в социальной поддержке военных и других слоев, нуждающихся в опеке государства и бизнеса. А если это делать совместными усилиями, то многие-многие вопросы скоро потеряют актуальность. 

Доступное — не означает низкого качества

Нынешний год стал решающим в решении проблемы обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны, остались лишь единичные спорные случаи, которые в ближайшем будущем будут рассмотрены на местах.

Чуть хуже обстоит дело с программой наделения жилплощадью отставных военнослужащих. Но и для них 2011-й год стал переломным, и реализация федеральной задачи остается актуальной и для бюджета следующего года.

А это означает для строителей, главы стройкомпании Михаила Анатольевича Черкасова и его ближайших соратников, большую вероятность получения государственного заказа. Известно, что аукционы на размещение подобных заказов выигрывают компании, способные предложить наиболее приемлемые для заказчика цены. Социальное жилье по определению не может быть дорогостоящим, но и некачественным оно также не будет, об этом позаботится и госконтроль, да и марка строительной компании не должна пострадать.

Уважающие себя производители, такие как Черкасов Михаил Анатольевич и квалифицированные специалисты его компании УК «Развитие», заботятся о своей безупречной репутации, и это для них гораздо больший приоритет, чем просто получение прибыли. При всем этом, вкладывая в квадратный метр малобюджетного жилья по 30 тысяч рублей за метр квадратный, фирма Михаила Черкасова остается прибыльной.

И никакого противоречия здесь нет. Просто эти специалисты озабочены оптимизацией затрат, повышением производительности труда коллектива, квалификацией сотрудников и прочими моментами, формирующими себестоимость.

Поучаствовать в проекте могут многие компании, заинтересованные в этом социально значимом деле. В 2011 году на его реализацию госбюджет выделил 88 млрд рублей. В следующем году работа будет продолжена, как и иные проекты для социально незащищенных слоев. И это вселяет определенный оптимизм. 

О правах и обязанностях «самоопределения»

Как в старые добрые времена, в России вновь заговорили о роли общественных объединений. В коммунальной сфере создаются ТОСы, и эти территориальные союзы активных сограждан уже стали действенным инструментом в их неравной борьбе с «монстром» ЖКХ. Но своих проблем хватает и у производителей товаров и услуг, и им предложена другая форма кооперации: СРО: саморегулируемые организации, формируемые по отраслевому принципу.

За прошедшие с начала эксперимента десять лет нарабатывался опыт, дополнялась и подправлялась законодательная база. Но суть проекта осталась прежней: часть надзорных задач с «плеч» государственных органов переложена на эти союзы производителей. Они стали и альтернативой ряду форм лицензирования, и третейским судом, и посредником во взаимоотношениях внутри бизнес-сообщества и их общении с государством.

Михаил Анатольевич Черкасов — руководитель одной из успешных строительных фирм, видит и первые успехи, и проблемные зоны СРО. К последним стоит отнести величину вступительного взноса и условия его внесения. Мало того, что он непомерно велик для малых ЧП, так еще и остается в «кооперативе», когда кто-то надумает покинуть объединение, сменить на другой союз.

Эти негативные моменты нуждаются в корректировке, и не являются неразрешимой проблемой, уверен Черкасов Михаил Анатольевич и его партнеры. Строительная отрасль перешла на эту форму сотрудничества недавно, вернее, обязательными стали в ней СРО с января прошлого года, как и в сфере аудита.

И ряд из этих вопросов уже урегулирован: ФАС добилась сокращения вдвое перечня работ, где требуется обязательное разрешение СРО. Это сразу «открыло кислород» массе малых предприятий, которые не получали доступа ко многим подрядам раньше. Понятно, что это усложняет контроль, вносит дополнительные опасения за качество работ и их безопасность, но и это — решаемо.

Насколько известно коллегам Михаил Черкасов по бизнесу, третейские суды уже вмешивались в ряд конфликтов участников рынка, а это значит, что система, хоть и со скрипом, но пришла в движение.

Для отладки механизма «шестеренок» нужно время и воля самих строителей. И движение сверху также необходимо. Еще одним заметным жестом в защиту малого бизнеса стали новые требования (вступившие в силу в марте этого года) по допускам к работам на опасных объектах. Теперь они стали доступными малым и средним компаниям, а их на строительном рынке очень много. 

В русле мировых тенденций или впереди Европы всей?

Быть «впереди Европы всей» по ценам на жизненно необходимые товары, включая жилье, у нас уже стало недоброй традицией. Разумеется, это проще: решать свои проблемы за счет потребителя, не заботясь о снижении затрат и регулировании себестоимости в сторону «вменяемости».

Вот только и эта тенденция имеет оборотную сторону, и в ближайшее время эта «обратная сторона луны» даст о себе знать. На это указывают теоретики и практики рынка, в том числе Михаил Анатольевич Черкасов — глава УК «Развитие».

Нынешняя стоимость московского жилья, а это от 135 000 руб. до 148 800 руб. за кв. м., нереальна для доброй половины жителей столицы, и этот разрыв между предложением и покупательной способностью горожан продолжает расти. Те же проблемы — в провинции, только помноженные на местные условия, оттого еще более острые.

К слову сказать, ощутимые встряски ощутила экономика, в том числе строительный сегмент, во всем мире. Кризис никого не обошел стороной, можно сказать, что его последствия еще не так катастрофичны, как того ожидали некоторые экономисты. Но тем не менее, средняя стоимость нового жилья в стране в декабре 2008 г. составляла 56 000 рублей, а осеню 2009-го уже 42 600 рублей за тот же квадратный метр. Падение примерно на 25 процентов, а если исчислять в долларовом эквиваленте, —  и того больше. Дальше шло, в сущности, лишь отыгрывание инфляционных колебаний, а не реальный рост. 

Но есть, и это видит Черкасов Михаил Анатольевич и другие грамотные прогнозисты, и оптимистичные моменты. В Москве в этом году появится 2,7 млн кв. м жилья «с иголочки», на миллион квадратов больше, чем в предыдущем году. И большая часть его пойдет на продажу, хотя запланирована и доля социального.

Положительная динамика наблюдается в основном в крупных городах России, периферия же еще от кризиса толком не оправилась. По словам Михаила Черкасова, восстанавливаются в первую очередь сегменты массового, недорогого жилья. И печалиться по этому поводу не стоит. Напротив, использовать ситуацию, вкладывая силы и средства как раз в это перспективный рынок.

Схожая ситуация и у наших «друзей-соперников» в Европе, да и по ту сторону океана. Отрасль оживает, банки предлагают более выгодные бизнесу процентные ставки кредитов, государство проявляет заинтересованность в ряде совместных проектов. 

Квартирный вопрос по-прежнему стоит ребром

Обладание просторной квартирой по-прежнему остается в числе приоритетов и москвичей, и жителей других городов и весей. Осуществить эту мечту среднестатистическому россиянину всегда было непросто, а для многих она остается нереальной и сегодня. Вмешательство кризиса создало немало проблем и по эту «сторону баррикад», и по другую, в стане строителей и риелторов.

С середины прошлого года, отмечает Михаил Анатольевич Черкасов и другие аналитики, наметилась явная тенденция к оживлению рынка недвижимости. Оно, можно быть уверенными, продолжится и в нынешнем году, а со следующего, 2012-го, можно ожидать и более существенного нарастания темпов.

Пока что показатели не особо радужные. В 2010-м по сравнению с предыдущим годом объем ввода жилья в Москве уменьшился на 34 %, и хотя в области это падение значительно меньше, ситуация остается тревожной. Те квартиры, что сданы в эксплуатацию в самое последнее время, это чаще всего результат завершения строек, начатых еще до кризиса. Уже неплохо, — размышляет глава солидной строительной компании Черкасов Михаил Анатольевич — но этого мало.

Растут объемы купли-продажи жилья на вторичном рынке. Цена такового в Москве — около 5 тыс. долл. за квадратный метр, в области — порядка 2 тыс. долл. А квартира в столице в только что возведенном здании будет стоить 8 тыс. долл. за квадрат. Это в среднем, а стоимость элитных хором и вовсе достигла невообразимых цифр. Не случайно представители элиты стремятся приобретать недвижимость за границей, получается, что «загибая» цены, ряд производителей с неумеренными аппетитами отсекает от себя часть возможных клиентов.

Пока цены на элитное жилье растут, но это не будет продолжаться бесконечно, и строителям рано или поздно придется переориентировать бизнес на более рациональное ведение дел, поиски резервов, снижение издержек.

Как это давно делается в УК «Развитие» под руководством Михаила Черкасова и при участии его грамотных менеджеров. Они обратили внимание на растущий сегмент загородного рынка недвижимости. Купить коттедж в чистой зоне или квартиру в удобном таунхаусе — таковы перспективные планы многих москвичей, особенно молодых.

И это дает огромные перспективы строительной отрасли. 11 новых проектов формата таунхаусов реализовано в Московской области лишь в конце 2010 года и  начале 2011-го. Бюджетное, небольшое по метражу жилье набирает популярность большими темпами. 

Подмосковное жилье: весомый вклад в благополучие семьи

Подмосковные новостройки «обрастают» новым форматом покупателя. Сюда стремятся молодые семьи, для которых важно найти экологически чистую среду для своих детей. Одновременно эти кварталы в Подмосковье дают и возможность значительно сэкономить на покупке недвижимости. Разница существенна: в миллион рублей за аналогичную по метражу и классности квартиру. 

Важно для новоселов и наличие детского сада, поликлиники, охраняемой территории вокруг дома, спортивной площадки и игровых уголков для малышей и т.д.

По убеждению авторитетного эксперта в области недвижимости Михаила Анатольевича Черкасова строительная индустрия должна повернуться лицом к этим требованиям потребителя.  Стремление людей вырваться за пределы крупных городов естественно, и здесь интересы покупателей и производителей недвижимости обретают схожие очертания. Во всяком случае, это касается строителей, которые готовы приспосабливаться к новым реалиям, менять подходы к ценообразованию и получению прибыли.

Спрос на относительно недорогое жилье высок и сегодня, и он продолжает расти. Оно востребовано значительной частью общества со средними доходами. Ипотечное кредитование, размеры которого ограничены, оказывается неприменимым в условиях столиц, где стоимость жилья «зашкаливает». А вот на просторах пригородных территорий эта программа вполне применима. Это еще один шанс на расширение клиентской базы массового домостроения.

Обороты в этом сегменте могли быть и больше, уверен Черкасов Михаил Анатольевич, 

они сдерживаются не только объективными факторами, но и неуемными аппетитами ряда застройщиков, привыкших получать прибыль исключительно за счет поддержания искусственно высоких цен.

А варианты оживления отрасли есть. Это и участие в госзаказе, и получение банковских кредитов, ставки на которые в последнее время значительно снижены, и вкладывание ресурсов в некогда замороженные объекты. Компании, не способные реагировать на меняющиеся реалии, с рынка неизбежно уйдут. Останутся динамичные, готовые переоснащаться и искать внутренние резервы, которых немало.

Плюс спортивная инфраструктура

Разговоры о социальной ответственности предпринимательства уже набили оскомину, но в реальности понятие  социально ориентированного бизнеса так и остается больше «фигурой речи». Исключения есть, и они особенно заметны на общем сером фоне.

По мере сил помогает спортсменам Михаил Анатольевич Черкасов и его строительная компания. Сам он занимался классической борьбой и другими видами единоборств, играл в регби. О том, что дает физическая активность молодежи, знает по собственному опыту и на примерах своих товарищей. Это действительно серьезная закалка бойцовского характера, и даже если юноша или девушка впоследствии не станут выдающимися спортсменами, но навыки дисциплины, самоорганизации, волевые качества, приобретенные в спортзалах, обязательно пригодятся в жизни.

Как помогли они встать на ноги в профессии и Черкасову Михаилу Анатольевичу с его напарниками. Так, еще в начале 90-х они выбрали объект для постоянной поддержки:  спортивный клуб дзюдо на Шаболовке. Отремонтировав недостроенный ангар, помогли его обустроить, и с тех пор опекают это учебное заведение. Клуб работает на базе спортивной школы № 9, а она в текущем году признана лучшей из специализированных учебных учреждений России.

Михаил Черкасов мог бы гордиться успехами и почивать на лаврах. Но он считает, что сделанного мало, и продолжает не только строить спортивные площадки, но и участвовать в разных проектах поддержки молодежного спорта. Так, совместно с президентом Европейского союза дзюдо, товарищем Михаила Анатольевича, Сергеем Соловейчиком сложилась их благотворительная деятельность в рамках международного проекта.

Наши пацаны и девчата вместе с их сверстниками из других стран соревнуются, отдыхают, общаются в неформальной обстановке. В конечном итоге, учатся не только побеждать, но и понимать друг друга. Прекрасный способ избежать ксенофобии и иных форм отторжения людей, на нас непохожих. Делается это и исподволь, и напрямую через ряд специально разработанных образовательно-воспитательных программ.

Подмосковье станет еще ближе

Плотность московской застройки явно избыточна, и становится тормозом для дальнейшего развития жилищного домостроения на территории столицы. А жилья по-прежнему не хватает, это тоже факт.

Как разрешить это противоречие, известный строитель и эксперт по недвижимости Михаил Анатольевич Черкасов знает не понаслышке. И поддерживает намерения нового градоначальника  Сергея Собянина и губернатора Бориса Громова по развитию московских  предместий. Есть и планы федеральных властей по их более тесной интеграции. Как именно будет проходить это расширение Москвы, покажет время, но тема эта широко обсуждается и потихоньку переводится в практическую плоскость.

Есть и другой момент: «стихийное» движение в направлении пригородов. По образному выражению Черкасова Михаила Анатольевича город «выливается» за МКАД, словно тесто из кастрюли. Объяснение этому вполне логичное: «Полчаса езды от Москвы = 1 млн руб. экономии на жилье». Эта формула давно известна и работает безотказно. Прибавьте к этому экологические преференции загородного жития, и такой «массовый исход» москвичей становится понятным.

Сдерживает объемы строительства в Подмосковье необходимость капитальных вложений в инженерную инфраструктуру. Здесь Михаил Черкасов и его коллеги рассчитывают на партнерство государства, но и совместными усилиями бизнеса можно сделать немало, тем более что и новые механизмы такого сотрудничества понемногу осваиваются. Это должно способствовать комплексному освоению территорий, без которого нормального цивилизованного заселения подмосковных территорий не получится.

Малому предприятию инженерия неподъемна. Что сразу отсекает большую часть потенциальных производителей. А покупатель предъявляет все новые требования к комфорту и самого жилья, и среды обитания в широком смысле. И в этом люди правы: требование качества выполняемых работ и их полного объема должно соблюдаться неукоснительно. И тогда центробежные тенденции, как это видится Черкасову Михаилу, будут лишь нарастать, становясь своеобразным «предохранительным клапаном» от перенаселенности столицы.

Подмосковье — это транспортная доступность, экологические достоинства местности, экономические выгоды и возможность использования программы ипотечного кредитования для новостроек. Именно за массовым строительством за пределами мегаполиса — будущее строительной отрасли. 

Развивать массовое строительство

Повернуться лицом к массовому покупателю — вот задача, которая встала в повестку дня строительного рынка. Играть по правилам диктата цен, ставшим уже нормой в этом сегменте бизнеса, скоро станет не только не престижно, но и попросту невыгодно.

К такому выводу пришел  Михаил Анатольевич Черкасов — один из активных участников этого рынка, имеющий богатый опыт возведения жилых массивов в столичном регионе. Почему стоит ждать изменения ситуации? Потому что, несмотря на сохраняющийся дефицит жилья, возможности его реализации сужаются из-за низкой покупательной способности большинства социальных слоев. А сектор «эконом», жилье для растущего среднего класса — это та территория, где стройиндустрии предстоит проявить себя в полной мере в ближайшие годы.

Пришло время, считает Черкасов Михаил Анатольевич и его ближайшие соратники, кардинально менять подходы. Думать о том, как приблизить свой товар к потребителю, увеличить объемы сбыта, обороты за счет снижения затрат, а не бесконтрольного роста цен. В их группе компаний уже наработан богатый опыт применения именно такой политики: снижения себестоимости строительства через оптимизацию производственного цикла, внедрению и современного менеджмента, и, прежде всего, обновлению технологических линий.

Знатоки-скептики  скажут, что на такую модернизацию требуются солидные средства, и будут правы. Но Михаил Черкасов видит и другую сторону этой «медали»: вложения окупаются, и достаточно быстро. Реконструкция и замена устаревшего оборудования, обучение работников с повышением их квалификации дают свои плоды, превращаясь в неоспоримые конкурентные преимущества.

Этот путь, не сомневается Черкасов Михаил, есть единственная возможность остаться на плаву, сохранить коллектив и двигаться дальше. Те компании, что не идут на подобные затраты, не смогут остаться на рынке и воспользоваться теми предложениями, которые сегодня существуют.

Одна из таких серьезных возможностей для реализации своего потенциала: государственный заказ на конкретное исполнение ряда проектов по социальным программам федерального уровня. Он существенно влиял на рынок в этом году, сохранит актуальность и в ближайшей перспективе.